18 elo Virheet käytetyn asunnon kaupassa

Tässä kirjoituksessa käsitellään virhetilanteita käytetyn asunnon kaupassa. Käytetyllä asunnolla tarkoitetaan sellaista asuntoa, jossa on jo asuttu ja joka on myyty vähintään kerran. Asunto-osakkeiden kauppaa sääntelee asuntokauppalaki.

Myyjän ja ostajan velvollisuudet

Sekä myyjälle, että ostajalle on asetettu velvollisuuksia koskien myyntikohdetta. Myyjän tulee kertoa ostajalle kaikki sellaiset tiedot, jotka voivat vaikuttaa kauppaan. Ostajan tulee puolestaan tutustua huolellisesti asuntoon ennen kaupantekoa.

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Myyjän tulee antaa asunnosta oikeat ja riittävät tiedot. Asunnon tulee vastata myyjän siitä antamia tietoja. Lähtökohtana on aina, että asunnon tulee vastata sitä, mitä kaupan osapuolet siitä sopivat. Suositeltavaa on kirjata sovitut asiat kauppakirjaan, jotta ne on myöhemmin helppo näyttää toteen.

Myyjän tulee kertoa ostajalle sekä hänen tiedossaan olevista konkreettisista vioista, että sellaisista, joista hänellä on selvä epäily. Myyjän tulee antaa myös tarvittavat tiedot asunto-osakeyhtiön taloudellisesta tilasta. Myyjän vastuu ulottuu myös kiinteistövälittäjän myyntikohteesta antamiin tietoihin ja isännöitsijän todistuksen sisältämiin tietoihin.

Myyjälle voi syntyä vastuu asunnossa havaituista viheistä, jos ostaja osoittaa, että virheellisellä tai puutteellisella tiedolla on ollut merkitystä kaupasta päättämiseen tai kauppahinnan suuruuteen. Siten yksin se, että myyjä on antanut virheellisiä tai puutteellisia tietoja ei perusta myyjälle virhevastuuta. Toisaalta myyjän virhevastuu on melko ankara, koska merkitystä ei ole sillä, onko myyjä tiennyt, että hänen antamansa tiedot ovat olleet virheellisiä tai puutteellisia.

Ostajalla on ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuus

Ostajan tulee huolella tutustua ostettavaan kohteeseen, eikä hän voi myöhemmin vedota sellaiseen seikkaan, jonka hän on tarkastuksessa havainnut tai joka hänen olisi pitänyt havaita. Mikäli ostaja toimii asiassa huolimattomasti, voi hän menettää oikeuden myöhemmin vedota sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt ennakkotarkastuksessa havaita.  

Ostaja ei voi myöskään ilman hyväksyttävää syytä vedota siihen, että hän ei ole käyttänyt myyjän tarjoamaa mahdollisuutta tarkastaa kaupankohde. Ostajan ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä tai myyjän antamaa kehotusta varmistua myyjän antamien tietojen oikeellisuudesta tai ulottaa tarkastusta teknisiin seikkoihin.

Selonottovelvollisuuden laajuus ja sisältö vaihtelevat tapauskohtaisesti. Ostaja ei voi kuitenkaan voi vedota sellaiseen seikkaan, josta hänen voidaan olettaa tienneen kauppaa solmittaessa. Yleisesti on katsottu riittäväksi, että ostaja perehtyy myyntikohdetta koskeviin asiakirjoihin ja tarkastaa asunnon käymällä paikan päällä.

Reklamaatio eli virheilmoitus

Mikäli ostaja havaitsee kaupan jälkeen asunnossa virheitä, on hänen velvollisuutensa tehdä asiasta reklamaatio myyjälle. Asuntokauppalain mukaan ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa, kuitenkin enintään kahden vuoden kuluessa kaupasta tai asunnon hallinnan luovutuksesta. Tietyissä poikkeustilanteissa virheisiin voidaan vedota myös myöhemmin.

Reklamaatio pitää aina tehdä mahdollisimman pian, ottaen huomioon kuitenkin asioiden selvittämiseen kuluva aika. Sitä on mahdollista tarkentaa myöhemmin, kun esimerkiksi asunnon korjauskulut tarkentuvat.

Erilaisia virhevastuutilanteita

Myyjän mahdollinen vastuu on erilainen virheen laadusta riippuen. Vastuu voi perustua siihen, onko asunto puutteellinen verrattuna siihen, mitä siitä on sovittu vai onko myyjän antanut siitä vääriä tai puutteellisia tietoja. Asunnossa voi olla myös ns. salainen virhe eli virhe, josta myyjä ei ole tiennyt ja jota ostaja ei myöskään perustellusti ole kaupantekohetkellä havainnut. Tällaisia virheitä ovat mm. rakenteiden kosteusvauriot.

Virheen seuraukset ja virhetilanteiden selvittäminen

Mikäli katsotaan, että asunnossa on asuntokauppalain tarkoittama virhe, tulee yleensä kyseeseen hinnanalennus. Jos ostajalle on aiheutunut vahinkoa, voi hän vaatia vahingonkorvausta.  Kaupan purku on äärimmäinen keino ja se vaatii myyjän olennaista rikkomusta ja tulee harvoin sovellettavaksi.

Kun virhetilanne on havaittu, kannattaa asiat lähtökohtaisesti yrittää sopia. Mikäli sovintoa ei saavuteta, antaa kuluttajariitalautakunta ratkaisusuosituksia yksityishenkilöiden välissä asuntokauppa-asioissa. Riita on mahdollista myös saattaa käräjäoikeuden ratkaistavaksi.

Jenna Järnstedt

asianajaja