Vuokrasopimuksen sudenkuopat – mitä vuokranantajan ja vuokralaisen on syytä tietää
Asunto tai liiketila on löytynyt, ja vuokrasopimus on allekirjoitusta vaille valmis. Usein kiireessä ei huomata, että sopimuksen pienet yksityiskohdat voivat myöhemmin aiheuttaa isoja riitoja. Tässä artikkelissa kerromme, mitä vuokrasopimukseen tulee sisällyttää ja miten välttää yleisimmät sudenkuopat.
Mikä tekee vuokrasopimuksesta pätevän
Vuokrasopimus on sitova heti, kun osapuolet sopivat keskeisistä ehdoista. Vuokrasopimuksen keskeisimpään ehtoihin lukeutuvat vuokrakohde, vuokran määrä, kesto, maksuehdot ja vakuus. Vuokrasopimus on sitova riippumatta siitä, tehdäänkö se kirjallisesti vai suullisesti. Kirjallinen muoto on kuitenkin suositeltava todistamisen vuoksi.
Pakolliset sopimusehdot
Vuokrasopimukseen tulee sisällyttää poikkeuksetta tietyt sopimusehdot. Kyseiset ehdot on myös ilmaistava vuokrasopimuksessa yksilöidysti. Ensinnäkin vuokrakohteen tarkan osoitteen ja tilan tulee käydä ilmi vuokrasopimuksesta. Myös vuokran maksamiseen liittyvät tiedot eli vuokran määrä, maksutapa ja maksupäivä on ilmaistava selkeästi. Lisäksi vuokrasuhteen kestoon liittyvät tiedot eli vuokra-aika ja jatkoehdot on ilmaistava. Jos vuokralaisen on maksettava vuokravakuus ennen muuttoa, vakuuden määrän sekä palautusehtojen tulee käydä ilmi sopimuksesta. Sopimuksessa on myös oltava tietoa vuokrakohteen käyttötarkoituksesta. Käytännössä tiedoksi riittää usein se, onko kyseessä asuin- vai liiketila.
Yleisimmät virheet vuokrasopimuksissa
Vuokrasopimuksiin liittyy useita, yleisiä virheitä, joita voi välttää laatimalla sopimus tarkasti. Ensinnäkin, jos ehtoja ei kirjata tarkasti, vuokrasopimus saattaa olla tulkinnanvarainen. Tämä voi aiheuttaa riitatilanteita, mikä on suuri kuluriski. Jos puolestaan vakuuden palautus on epäselvä, tämä voi aiheuttaa riitoja poismuuton tilanteessa. Yksi yleinen virhe vuokranantajan puolelta on se, että vuokrankorotusperuste puuttuu.
Vuokranantajan on syytä tehdä asunnossa tarkastus ennen sen vuokrausta. Vuokralaisen on puolestaan syytä tästäkin huolimatta dokumentoida asunnon kuntoa vuokrasuhteen alussa. Näin ei jää epäselvyyttä siitä, ovatko tietyt jäljet aiheutuneet aiemman vai nykyisen vuokralaisen toimesta poismuuton tilanteessa. Mikäli vuokralainen aiheuttaa itse tai huomaa vahinkoa asunnossa, on hänen ilmoitettava siitä viivytyksettä vuokranantajalle.
Esimerkkitilanteita
Käytännössä tietyt virheet ovat hyvin yleisiä. Yksi yleisistä virheistä on se, että vuokranantaja pidättää vakuuden perusteettomasti. Toinen, hyvin yleinen virhe on se, että vuokralainen ei ilmoita vahingosta ajoissa. On huomioitava, että ehdoton määräaikaisuus estää ennenaikaisen irtisanomisen.
Vuokranantajan ja vuokralaisen vastuut ja oikeudet
Vuokranantajan on luovutettava huoneisto sovitussa kunnossa. Hänen on myös suoritettava tarpeelliset korjaukset. Lisäksi vuokranantajan tulee kunnioittaa vuokralaisen kotirauhaa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että vuokranantajan pitää etukäteen sopia vuokralaisen kanssa käynnistä asunnolla.
Myös vuokralaiselle kuuluu tiettyjä velvollisuuksia. Vuokralaisen on maksettava vuokra ajallaan eli sovittuna eräpäivänä. Vuokralaisen on pidettävä huoneisto asianmukaisessa kunnossa. Lisäksi vuokralaisen tulee ilmoittaa vioista ja vahingoista viivytyksettä. Vuokralaisen vastuulla ovat ne vahingot, joita vuokralainen on aiheuttanut tahallisesti tai huolimattomuudella asunnolle. Lisäksi vuokralaisella on yleinen velvollisuus pitää huolta asunnosta.
Alivuokrasopimus ja sen ehdot
Eräs olennainen, vuokrasopimuksiin liittyvä asia on alivuokraus. Alivuokrasopimus on alkuperäisestä vuokrasopimuksesta erillinen sopimus, joka tehdään vuokralaisen ja alivuokralaisen välillä. Vuokranantaja ei siis ole sopimuksessa osapuolena.
On huomioitava, että vuokralainen saa alivuokrata asuntoa tietyin ehdoin myös ilman vuokranantajan suostumusta. Alivuokraus on nimittäin sallittua ilman erillistä, vuokranantajalta saatua lupaa, jos alivuokrausoikeus kattaa vain enintään puolet huoneistosta. Vuokranantajalla on oikeus kieltää alivuokraus tällaisessa tilanteessa vain, jos se aiheuttaa vuokranantajalle kohtuutonta haittaa. Jos alivuokraus kuitenkin kattaa laajemman osuuden asunnosta, lupa on pyydettävä erikseen vuokranantajalta.
Alivuokrauksen tilanteessa on syytä tiedostaa, että alkuperäisellä vuokralaisella on edelleen samat velvollisuudet. Alkuperäisen vuokralaisen tulee maksaa vuokranantajan kanssa tehdyssä vuokrasopimuksessa mainittu vuokran määrä. Alivuokralainen puolestaan maksaa erikseen sovitun määrän vuokralaiselle alivuokraussopimuksen mukaisesti. Alkuperäisellä vuokralaisella on alivuokraussopimuksesta huolimatta vastuu huolehtia asunnosta.
Käytännön neuvoja
Sinun on hyvä noudattaa tiettyjä neuvoja, mikäli haluat välttää mahdollisen sopimusrikkomuksen. Muista ensinnäkin pyytää erikseen lupa vuokranantajalta, jos alivuokraussopimus kattaa yli puolet asunnosta. Muussakin tapauksessa alivuokrauksesta voi toki ainakin ilmoittaa vuokranantajalle, vaikka tähän ei ole lakisääteistä velvollisuutta. Alivuokrauksesta on hyvä tehdä aina erillinen kirjallinen alivuokraussopimus. Vastuu huoneistosta säilyy alivuokrauksesta huolimatta alkuperäisellä vuokralaisella.
Vuokrasopimuksen irtisanominen ja purku
Vuokrasopimuksen irtisanominen voi tapahtua normaalilla päätöksellä vuokra-ajan jälkeen tai ehtojen mukaisesti. Vuokrasopimuksen purku on sen sijaan poikkeustilanne. Sopimus voidaan purkaa vain, jos toinen osapuoli rikkoo sopimusta vakavasti. Vakava rikkominen voi olla esimerkiksi vuokrien maksamatta jättäminen toistuvasti tai häiriökäyttäytyminen.
Irtisanomisajat määräytyvät lain mukaan. Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos vuokralainen on asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään vuoden. Muussa tapauksessa irtisanomisaika on kolme kuukautta. Vuokralaisen irtisanomisaika on puolestaan yksi kuukausi. On huomioitava, että lain mukaisista irtisanomisajoista ei voi erikseen poiketa sopimuksella.
Esimerkkitilanteita
Vuokrasopimuksen purkuperusteisiin liittyy aina vakava sopimusrikkomus, kuten edellä on kerrottu. Jos vuokralainen jättää vuokrat toistuvasti maksamatta, se on purkuperuste. Jos vuokranantaja puolestaan haluaa ottaa asunnon omaan käyttöön, irtisanominen on sallittu tietyin, laissa säädetyin ehdoin. Liikehuoneiston vuokrauksessa irtisanomisajat voivat kuitenkin olla sopimuksenvaraisia.
Miten vuokrasopimusriidat voidaan ehkäistä
Vuokrasopimuksiin liittyvät riidat voidaan ehkäistä muutamaa neuvoa noudattamalla. Vuokrasopimus kannattaa tehdä aina kirjallisesti. Vuokrasopimuksen ehtojen on hyvä olla selkeitä ja riittävän yksilöityjä. Vuokrasopimukseen voi käyttää mallipohjaa, mutta sopimus on hyvä tarkistuttaa lakimiehellä. Vuokrankorotukset ja vastuut on hyvä sopia tarkasti, jotta niistä ei tule epäselvyyksiä.
Vuokralaisen on syytä dokumentoida huoneiston kunto ennen ja jälkeen vuokrauksen. Näin vältetään epäselvyydet siitä, missä kunnossa asunto on ollut ennen vuokralaisen muuttoa ja sen jälkeen. Tällöin vuokralainen ei voi joutua korvausvastuuseen vahingosta, joka on aiheutunut ennen hänen muuttoaan asuntoon.
Jos riitatilanteeseen ollaan kuitenkin päätymässä, on hyvä pitää viestintä kirjallisena. Kirjalliset viestit voivat toimia jäljempänä todisteina, jos se on tarpeen. Tämän ohjeen noudattaminen tuo muutenkin selkeyttä riitaisaan tilanteeseen.
Lakimiehen rooli
Lakimieheltä on hyvä pyytää neuvoa erityisesti, jos vuokrasopimus on yhtään tavanomaista monimutkaisempi tai epäselvä. Lakimies arvioi vuokrasopimuksen riskit jo ennen allekirjoitusta. Lakimies voi laatia tai tarkistaa vuokrasopimuksen ja alivuokrausehdot. Lakimies voi myös varmistaa, että sopimusehdot ovat lainmukaisia, selkeitä ja yksilöityjä. Mahdollisessa riitatilanteessa lakimies neuvottelee sovinnosta tai edustaa tarvittaessa oikeudenkäynnissä.
Usein kysyttyä vuokrasopimuksista (FAQ)
Onko suullinen vuokrasopimus pätevä?
Lain mukaan vuokrasopimus tulisi tehdä lähtökohtaisesti kirjallisena. Myös suullinen sopimus on kuitenkin pätevä. Todistelun kannalta on kuitenkin hyvä tehdä sopimus kirjallisena.
Miten alivuokraus toimii?
Alivuokrauksella tarkoitetaan tilannetta, jossa varsinainen vuokralainen vuokraa osan asunnosta toiselle henkilölle. Alivuokraukseen ei tarvitse kysyä erillistä lupaa vuokranantajalta, jos alivuokrauksen kohteena on enintään puolet asunnosta. Varsinaisen vuokralaisen ja alivuokralaisen välille syntyy alkuperäisestä vuokrasopimuksesta erillinen alivuokraussopimus. Alivuokraussopimuksesta huolimatta vastuu esimerkiksi vuokran maksamisesta ja asunnon huolehtimisesta kuuluu alkuperäiselle vuokralaiselle.
Voiko vuokraa korottaa kesken sopimuskauden?
Vuokraa on mahdollista korottaa kesken sopimuskauden. Korotuksesta pitää kuitenkin olla maininta vuokrasopimuksessa, ja korotuksen tulee tapahtua sopimusehdon mukaisesti. Muussa tapauksessa korotuksesta on sovittava erikseen vuokralaisen kanssa, jotta se on mahdollista.
Kuka vastaa vahingoista asunnossa?
Vuokralainen vastaa niistä vahingoista, joita hän on aiheuttanut tahallisesti tai huolimattomuudellaan. Vuokralaisen on ilmoitettava asunnon vauriosta viivytyksettä. Vuokra-asunnon tavanomaisen kulumisen ei katsota kuitenkaan olevan vuokralaisen vastuulla, vaan vastuu tästä on vuokranantajalla.
Voiko vuokranantaja tulla asuntoon ilman lupaa?
Vuokranantajalla ei ole oikeutta tulla asuntoon ilman lupaa. Vuokralaisella on nimittäin perusoikeus kotirauhan suojaan. Vuokranantajan on erikseen sovittava asunnossa käymisestä yhdessä vuokralaisen kanssa.
Milloin vuokrasopimus voidaan purkaa?
Vuokrasopimuksen voi purkaa, jos vuokralainen on syyllistynyt vakavaan sopimusrikkomukseen. Esimerkki vakavasta sopimusrikkomuksesta on se, että vuokralainen on jättänyt useat vuokrat maksamatta.
Vuokrasopimus on perusta sujuvalle vuokrasuhteelle. Epäselvät ehdot voivat johtaa kalliisiin riitoihin. Louhen lakimiehet auttavat laatimaan, tarkastamaan ja tulkitsemaan vuokrasopimuksia niin vuokranantajan kuin vuokralaisen näkökulmasta.
Mikäli tarvitset apua, voit olla yhteydessä toimistoomme yhteydenottolomakkeella, sähköpostitse tarja@aalouhi.fi tai puhelimitse 040 180 6627.