Mikä on ehdollinen ostotarjous – turvaa asuntokauppa ja rahoitus
Asunto on löytynyt ja tarjous halutaan jättää, mutta rahoitus tai muu olennainen seikka ei ole vielä varmistunut. Ostaja haluaa varmistaa kaupan toteutumisen, mutta tarvitsee esimerkiksi pankin lainapäätöksen tai kuntotarkastuksen tulokset ennen ostopäätöksen tekemistä. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten ehdollinen ostotarjous turvaa kaupan ja milloin sitä kannattaa käyttää.
Mitä tarkoittaa ehdollinen ostotarjous?
Ehdollinen ostotarjous on sitoumus, joka toteutuu vain, jos tietyt ehdot täyttyvät. Jos ehto ei toteudu, ostaja voi vetäytyä sopimuksesta ilman korvausvelvollisuutta. Ehdollisen ostotarjouksen tarkoituksena on suojata ostajaa tilanteessa, jossa rahoitus, tarkastus tai muu asuntoon ja sen ostamiseen liittyvä seikka ei ole vielä varmistunut. Tarjous on pätevä, mutta ei johda kauppaan ennen kuin ehdot täyttyvät.
Tyypillisiä ehtoja
- Rahoitusehto – kauppa tehdään vain, jos ostaja saa lainan pankilta
- Kuntotarkastusehto – ostaja voi perääntyä, jos tarkastus paljastaa merkittävän vian
- Myyntiehto – ostaja saa rahoituksen vasta myytyään nykyisen asuntonsa
- Viranomaislupa – tarvitaan esimerkiksi poikkeuslupa tai rakennuslupa
Miten ehdollinen ostotarjous eroaa sitovasta tarjouksesta
Tavallinen ostotarjous sitoo ostajaa heti hyväksynnän jälkeen. Tarjouksen tekijä on siis sidottu tarjoukseen riippumatta asuntoon ja sen ostamiseen liittyvistä seikoista, kuten rahoituksesta tai kuntotarkastuksesta. Tavanomainen tarjous on siis ehdoton: jos vastapuoli hyväksyy sen, sopimus syntyy välittömästi ja molemmat osapuolet ovat sidottuja sen ehtoihin. Ostaja ei voi vetäytyä sopimuksesta ilman seuraamuksia.
Ehdollinen tarjous sitoo ostotarjouksen tekijää vain tietyn ehdon täytyttyä. Jos ehto ei täyty määräajassa, tarjous raukeaa automaattisesti. Jos ehto puolestaan täyttyy, ostotarjous sitoo luonnollisesti tekijäänsä.
Käytännön ero
Ehdollinen ja sitova ostotarjous eroavat hyvin selkeästi toisistaan tarjouksen sananmuodon osalta. Sitova ostotarjous voi olla esimerkiksi seuraavanlainen: ”Ostan asunnon 250 000 eurolla.” Ehdollinen ostotarjous on sen sijaan esimerkiksi tämänkaltainen: ”Ostan asunnon 250 000 eurolla, jos pankki myöntää lainan 80 %:n osuudella.”
Ehdollisen ostotarjouksen hyödyt
Ehdollinen ostotarjous voi olla hyödyllinen tapa esimerkiksi kiinteistön tai asunnon ostamiseen. Ehdollisen ostotarjouksen hyötynä on erityisesti se, että järjestely antaa ostajalle suojaa yllättäviltä ongelmilta. Ongelmia voi koitua esimerkiksi rahoituksesta, viasta tai lupa-asiasta. Ehdollinen ostotarjous antaa sen sijaan aikaa erilaisiin tarkistuksiin, kuten asunnon kuntotarkastukseen. Lisäksi ehdollinen ostotarjous voi lisätä neuvotteluvoimaa, jos ehto ei täyty.
Ehdollinen ostotarjous voi olla moneen tilanteeseen oikea ratkaisu, mutta järjestelyyn liittyy myös riskejä. Myyjä voi esimerkiksi hyväksyä toisen tarjouksen ilman ehtoja. Lisäksi ehdot voivat olla liian epämääräisiä tai johtaa riitoihin. Ehdon täyttymisen todiste voi myös jäädä epäselväksi jossain tilanteissa.
Esimerkki riskistä
Ostaja tekee tarjouksen ehdolla, että hän saa pankilta lainan, mutta ei määritä ehdolle määräaikaa. Myöhemmin myyjä väittää, että ostaja on rikkonut sopimusta viivyttelemällä lainapäätöksen hankkimista.
Yleisimmät ehdot ja miten ne kannattaa kirjata
| Ehto | Tarkoitus | Esimerkkimuotoilu |
| Rahoitusehto | Suojaa ostajaa, jos pankki ei myönnä lainaa | “Tarjous on voimassa, mikäli pankki myöntää ostajalle lainan viimeistään 30.6.2027.” |
| Kuntotarkastusehto | Suojaa, jos tarkastus paljastaa olennaisen vian | “Kauppa raukeaa, jos kuntotarkastus osoittaa rakenteellisia vaurioita tai piilevän riskirakenteen.” |
| Myyntiehto | Ostaja tarvitsee varoja toisen asunnon myynnistä | “Tarjous on voimassa, jos ostajan nykyinen asunto myydään 31.8. mennessä.” |
| Lupa-/viranomaisehto | Tarvitaan rakennus- tai poikkeuslupa | “Tarjous on voimassa, jos kaavamuutos hyväksytään ennen 30.9.2027.” |
Miten ehdollinen ostotarjous laaditaan oikein
- Kirjaa kaikki ehdot yksiselitteisesti ja selkeästi
- Aseta määräaika ehtojen täyttymiselle
- Varmista, että molemmat osapuolet ymmärtävät ehdot samalla tavalla
- Säilytä todisteet (lainapäätös, kuntotarkastusraportti)
- Käytä aina kirjallista tarjousta
Ehdollisen ostotarjouksen purkautuminen ja seuraukset
Jos ehto ei täyty, tarjous raukeaa ilman seuraamuksia. Jos ostaja perääntyy ilman perustetta, voi hän joutua korvaamaan myyjälle vahingon. Mikäli ehto täyttyy ja ostaja vetäytyy silti kaupasta, kyseessä voi olla sopimusrikkomus.
Käytännön esimerkki
Jos pankki kieltäytyy myöntämästä lainaa, kaupan ehto ei täyty eikä ostajalle synny velvollisuutta tehdä kauppaa. Vastaavasti, jos kuntotarkastuksessa ilmenee olennainen virhe, ostaja voi vetäytyä kaupasta vedoten kuntotarkastusehtoon.
Milloin lakimiehen apu on tarpeen?
Lakimiehen apua kannattaa käyttää erityisesti silloin, kun ehdollinen ostotarjous tehdään suuresta kaupasta. Suuri kauppa voi olla esimerkiksi kiinteistön tai sijoitusasunnon osto. Apu on hyödyllistä myös tilanteissa, joissa ostotarjoukseen liittyy useita ehtoja, kuten rahoitukseen, lupiin tai kuntotarkastukseen liittyviä ehtoja. Lisäksi lakimiehen kannattaa tarkistaa ehdot silloin, jos myyjä tai välittäjä haluavat muokata ehtoja ennen allekirjoitusta.
Lakimiehen tehtävänä on varmistaa, että ehdot ovat lainmukaisia, yksilöityjä ja yksiselitteisiä. Lisäksi lakimies huolehtii siitä, että ehdot ovat ostajan edun mukaisia. Huolellisesti laaditut ehdot selkeyttävät ehdollista ostotarjousta, vähentävät tulkintaongelmia ja näin ehkäisevät mahdollisesti myöhemmin syntyviä riitoja.
Usein kysyttyä ehdollisista ostotarjouksista (FAQ)
Onko ehdollinen ostotarjous sitova?
Ehdollinen ostotarjous on lähtökohtaisesti sitova. Ehdollinen ostotarjous sitoo lopulta ostajaa kuitenkin vain siinä tapauksessa, että tarjoukseen kirjattu ehto tai kirjatut ehdot tosiasiallisesti täyttyvät. Jos sovittu ehto ei täyty määräajassa, ostotarjous ei ole lopulta sitova ja ostaja voi vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia. Jos ehto täyttyy ja ostaja perääntyy kaupasta ilman hyväksyttävää syytä, käsillä voi olla sopimusrikkomus. Sopimusrikkomuksesta voi seurata puolestaan vahingonkorvausvastuu.
Voiko myyjä hyväksyä toisen tarjouksen samalla?
Myyjä voi hyväksyä useamman ehdollisen ostotarjouksen. Aikaisemmin Hyvän välitystavan ohjeissa on ollut maininta siitä, että ehdollisesti hyväksyttyjä tarjouksia voi olla voimassa vain yksi kerrallaan. Kirjaus poistettiin vuonna 2024. Kyseisen kohdan poistaminen ohjeesta liittyy siihen, että laissa ei ole ollut erikseen sääntelyä, joka estäisi useamman ehdollisen ostotarjouksen hyväksymisen samanaikaisesti.
Lain ja Hyvän välitystavan ohjeiden mukaisesti toisen, ehdollisen tarjouksen hyväksyminen on siis mahdollista. Myyjän kannattaa kuitenkin olla ehtojen muotoilussa tavallistakin tarkempi, kun on kyse tilanteesta, jossa myyjä hyväksyy toisen ehdollinen ostotarjouksen.
Miten rahoitusehto kirjoitetaan oikein?
Rahoitusehto, kuten mikä tahansa muukin ostotarjoukseen liittyvä ehto, tulee kirjata yksilöidysti ja riittävällä tarkkuudella. Rahoitusehdosta tulee käydä ilmi se, miten ostaja saa mahdollisen rahoituksen ja mihin mennessä ostajan pitäisi saada päätös rahoituksesta, jotta kauppa toteutuu. Rahoitusehto voidaan muotoilla esimerkiksi seuraavasti: “Tarjous on voimassa, mikäli pankki myöntää ostajalle lainan viimeistään 30.6.2027.”
Mitä jos ehto ei täyty ajoissa?
Jos ehdolliseen ostotarjoukseen liittyvä ehto ei täyty ajoissa, ostotarjous yleensä raukeaa. Ostajalla on tässä tilanteessa siis oikeus irtautua sopimuksesta ilman, että hän syyllistyisi sopimusrikkomukseen. Tässä tilanteessa ostaja ei siis joudu myöskään vahingonkorvausvastuuseen siitä, että ei ole täyttänyt sopimusta.
Miten kuntotarkastusehto toimii käytännössä?
Kuntotarkastusehto suojaa ostajaa sellaisessa tilanteessa, jossa ehdollisen kaupan kohteesta löytyy jokin olennainen vika, kuten rakennevaurio. Usein sovitaan, että tarkastus tehdään tiettyyn päivään mennessä.
Tarvitseeko ehdolliseen tarjoukseen lakimiehen apua?
Ehdollisen tarjouksen tekemisessä olisi hyvä käyttää lakimiestä apuna. Lakimiehen apua on suositeltava hyödyntää erityisesti, jos ehdollisen kaupan kohde on merkittävä ja arvokas, kuten kiinteistö tai sijoitusasunto. Lakimiehen apua on myös syytä hyödyntää vähänkin monimutkaisemmissa tilanteissa, kuten silloin, jos ehtoja on useita. Jos ehdolliseen tarjoukseen liittyy mitään epäselvyyttä tai tulee ilmi muutostarpeita, lakimieheltä on hyvä varmistaa ehdon lainmukaisuus, yksilöllisyys ja tarkkuus. Näin voi välttyä mahdollisilta tulevilta erimielisyyksiltä tai jopa riidoilta koskien ehdolliseen tarjoukseen liittyvien ehtojen tulkintaa.
Ehdollinen ostotarjous suojaa, kun se laaditaan oikein. Yksi epämääräinen lause kuitenkin muuttaa koko kaupan luonteen. Louhen lakimiehet auttavat laatimaan ja tarkistamaan ostotarjouksen ehdot, jotka turvaavat oikeutesi.
Mikäli tarvitset apua, voit olla yhteydessä toimistoomme yhteydenottolomakkeella, sähköpostitse tarja@aalouhi.fi tai puhelimitse 040 180 6627.